Problemen met de huur? Dit kun je doen in Coronatijd
Nu de lock down maar voortduurt en horeca en winkels maar steeds niet of slechts heel erg beperkt open mogen komen steeds meer ondernemers in de problemen, dat is bekend. Naast loonkosten is de huur vaak een van de grootste kostenposten. Wat kan je doen om de kosten tijdelijk wat te verminderen totdat de boel weer open kan?
Ga in overleg met de verhuurder
De meest logische stap is om met de verhuurder in gesprek te gaan en te proberen tot een regeling te komen in de vorm van uitstel of een tijdelijke huurvermindering. Heel wat ondernemers hebben dat ook al gedaan met wisselend succes.
Wat niet is aan te raden is om zonder meer de huur op te schorten. Vaak is opschorting contractueel niet toegestaan en bovendien moet hoe dan ook eerst de reden van opschorting aan de verhuurder worden meegedeeld. Wanneer de verhuurder stappen gaat ondernemen kan dit leiden tot hogere kosten en/of boetes en zelfs ontbinding van de huurovereenkomst.
Dwing een tijdelijke verlaging af bij de rechter
Wanneer de verhuurder niet mee kan of wil meewerken aan een huurverlaging dan kan naar de rechter worden gestapt om dit af te dwingen. De wet bepaalt dat de huurder recht heeft op een evenredige verlaging van de huur wanneer er sprake is van een gebrek. In principe kan, kort samengevat, elke beperking van het gebruik van het gehuurde een gebrek zijn. De wetgever heeft dit verder uitgewerkt en stelt dat wanneer er sprake is van een onvoorziene overheidsmaatregel die het gebruik van de zaak verhindert sprake is van een gebrek.
En dat is natuurlijk precies wat er momenteel aan de hand is. Inmiddels zijn er al een aantal rechtszaken in kort geding gevoerd waarbij de kantonrechter heeft bevestigd dat de huidige maatregelen vanwege Covid-19 een gebrek opleveren en de huurder aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs. Dat in de algemene voorwaarden die aan een huurovereenkomst zijn gekoppeld vaak staat dat een gebrek geen recht geeft tot opschorting is in deze situatie volgens de rechter niet van belang.
Uit de recente rechtspraak bleek aanvankelijk dat een korting van 50% als redelijk wordt gezien. Maar op 2 februari 2021 heeft de rechtbank in Gelderland in kort geding geoordeeld dat er naar het totale financiële plaatje moet worden gezien en dat gedwongen sluiting wegens corona niet alleen doorslaggevend is.
Zo moet gekeken naar hoe groot het omzetverlies is van de huurder, maar ook hoe zijn financiële positie voor de crisis was en in welke mate de verhuurder afhankelijk is van het ontvangen van de huur. Dit laatste is nieuw: in voorgaande procedures werd niet of weinig gekeken naar de financiële positie van de verhuurder.
Verder kijkt de rechter (en dat was daarvoor nog niet voorgekomen) naar het feit of de huurder een beroep kan doen op de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) . In de betreffende zaak konden de huurkosten volgens de rechter voor 50% worden betaald uit de TVL. Op grond daarvan werd de huurkorting niet op 50% gesteld, maar op 25%. In wezen profiteert daarmee de verhuurder ook van de TVL. Opvallend is trouwens dat de rechter het niet van belang vond of de huurder de TVL ook daadwerkelijk ontving.
Kortom: de rechter lijkt er meer op te letten dat de ‘pijn’ van de coronacrisis gelijk over de huurder en verhuurder wordt verdeeld. De huurder zal verder met een ruimere onderbouwing moeten komen om een vermindering van de huur te kunnen krijgen.
Vraag verlaging wegens onvoorziene omstandigheden
Ook wanneer de corona-maatregelen niet als een gebrek zouden kunnen worden gezien, kan er ook nog via de rechter een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. Ook dit kan volgens de rechtspraak een reden zijn voor tijdelijke verlaging van de huurprijs.
Ook in dat geval moet voor een goede onderbouwing van zo’n verzoek bij de rechter worden gezorgd. Naast de financiële positie van de huurder is van belang of er sprake is van een gedwongen of vrijwillige sluiting en in hoeverre de verhuurder en huurder bereid waren om zelf tot een oplossing te komen.
Verder is het goed te weten dat de rechter in de regel niet een enkele korting toekend voor de hele tijd dat de crisis duurt, maar dat dit kan wisselen per periode dat de coronamaatregelen in zwaarte wisselen. Zo heeft de rechtbank Amsterdam bij voorbeeld in een kort geding geoordeeld dat de huurprijs in het tweede kwartaal van 2020 met 50% mocht worden opgeschort vanwege onvoorziene omstandigheden, in het derde kwartaal met 25% en in het vierde kwartaal weer met 50%.
Moraal van het verhaal: zeker, het is mogelijk om de huurlasten te verminderen in deze barre tijden, maar de positie van de verhuurder wordt zo het lijkt niet vergeten. Ook in deze komen we alleen samen door deze crisis.
Ga in overleg met de verhuurder
De meest logische stap is om met de verhuurder in gesprek te gaan en te proberen tot een regeling te komen in de vorm van uitstel of een tijdelijke huurvermindering. Heel wat ondernemers hebben dat ook al gedaan met wisselend succes.
Wat niet is aan te raden is om zonder meer de huur op te schorten. Vaak is opschorting contractueel niet toegestaan en bovendien moet hoe dan ook eerst de reden van opschorting aan de verhuurder worden meegedeeld. Wanneer de verhuurder stappen gaat ondernemen kan dit leiden tot hogere kosten en/of boetes en zelfs ontbinding van de huurovereenkomst.
Dwing een tijdelijke verlaging af bij de rechter
Wanneer de verhuurder niet mee kan of wil meewerken aan een huurverlaging dan kan naar de rechter worden gestapt om dit af te dwingen. De wet bepaalt dat de huurder recht heeft op een evenredige verlaging van de huur wanneer er sprake is van een gebrek. In principe kan, kort samengevat, elke beperking van het gebruik van het gehuurde een gebrek zijn. De wetgever heeft dit verder uitgewerkt en stelt dat wanneer er sprake is van een onvoorziene overheidsmaatregel die het gebruik van de zaak verhindert sprake is van een gebrek.
En dat is natuurlijk precies wat er momenteel aan de hand is. Inmiddels zijn er al een aantal rechtszaken in kort geding gevoerd waarbij de kantonrechter heeft bevestigd dat de huidige maatregelen vanwege Covid-19 een gebrek opleveren en de huurder aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs. Dat in de algemene voorwaarden die aan een huurovereenkomst zijn gekoppeld vaak staat dat een gebrek geen recht geeft tot opschorting is in deze situatie volgens de rechter niet van belang.
Uit de recente rechtspraak bleek aanvankelijk dat een korting van 50% als redelijk wordt gezien. Maar op 2 februari 2021 heeft de rechtbank in Gelderland in kort geding geoordeeld dat er naar het totale financiële plaatje moet worden gezien en dat gedwongen sluiting wegens corona niet alleen doorslaggevend is.
Zo moet gekeken naar hoe groot het omzetverlies is van de huurder, maar ook hoe zijn financiële positie voor de crisis was en in welke mate de verhuurder afhankelijk is van het ontvangen van de huur. Dit laatste is nieuw: in voorgaande procedures werd niet of weinig gekeken naar de financiële positie van de verhuurder.
Verder kijkt de rechter (en dat was daarvoor nog niet voorgekomen) naar het feit of de huurder een beroep kan doen op de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) . In de betreffende zaak konden de huurkosten volgens de rechter voor 50% worden betaald uit de TVL. Op grond daarvan werd de huurkorting niet op 50% gesteld, maar op 25%. In wezen profiteert daarmee de verhuurder ook van de TVL. Opvallend is trouwens dat de rechter het niet van belang vond of de huurder de TVL ook daadwerkelijk ontving.
Kortom: de rechter lijkt er meer op te letten dat de ‘pijn’ van de coronacrisis gelijk over de huurder en verhuurder wordt verdeeld. De huurder zal verder met een ruimere onderbouwing moeten komen om een vermindering van de huur te kunnen krijgen.
Vraag verlaging wegens onvoorziene omstandigheden
Ook wanneer de corona-maatregelen niet als een gebrek zouden kunnen worden gezien, kan er ook nog via de rechter een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. Ook dit kan volgens de rechtspraak een reden zijn voor tijdelijke verlaging van de huurprijs.
Ook in dat geval moet voor een goede onderbouwing van zo’n verzoek bij de rechter worden gezorgd. Naast de financiële positie van de huurder is van belang of er sprake is van een gedwongen of vrijwillige sluiting en in hoeverre de verhuurder en huurder bereid waren om zelf tot een oplossing te komen.
Verder is het goed te weten dat de rechter in de regel niet een enkele korting toekend voor de hele tijd dat de crisis duurt, maar dat dit kan wisselen per periode dat de coronamaatregelen in zwaarte wisselen. Zo heeft de rechtbank Amsterdam bij voorbeeld in een kort geding geoordeeld dat de huurprijs in het tweede kwartaal van 2020 met 50% mocht worden opgeschort vanwege onvoorziene omstandigheden, in het derde kwartaal met 25% en in het vierde kwartaal weer met 50%.
Moraal van het verhaal: zeker, het is mogelijk om de huurlasten te verminderen in deze barre tijden, maar de positie van de verhuurder wordt zo het lijkt niet vergeten. Ook in deze komen we alleen samen door deze crisis.
2 maart 2021
